ARRENDAMIENTOS URBANOS

REVOLUCIÓN JURISPRUDENCIAL: LA STS 17/11/2011 ACABA CON LA PRÓRROGA FORZOSA DE LOS CONTRATOS DEL DECRETO BOYER.

El pasado 17 de noviembre de 2011, el Tribunal Supremo, Sala primera de lo Civil dicto sentencia, estimando la aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), de un contrato de arrendamiento de local de negocios a persona jurídica suscrito en fecha 1 de junio de 1988, que se regía por el art. 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por el Decreto 4104/1964, pues así resulta de la Disposición Transitoria Primera de la Ley 29/1994, pactándose por las partes voluntariamente la prórroga forzosa en la cláusula de duración del contrato.

El Tribunal Supremo desestimó el recurso de casación interpuesto contra la sentencia de la Audiencia Provincial que desestimaba la apelación y confirmaba la sentencia de primera instancia desestimatoria de la demanda, en la que se ejercitaba acción de retracto y acumuladamente se solicitaba se declarase que la demandada-arrendadora había incurrido en incumplimiento contractual al rescindir el arrendamiento, sin justificación legal ni convencional, pues el contrato estaba sometido, en cuanto a su duración, al régimen de prórroga forzosa.

La importancia de esta novedosa sentencia, es que, aun y la existencia de reiterada jurisprudencia que avala la prórroga forzosa en este tipo de contratos en que las partes decidieron someterse por propia voluntad al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 de la LAU de 1964, y aún y tener plena libertad para fijar la duración del contrato de arrendamiento de local, la Sala consideró que con la entrada en vigor de la nueva LAU en el año 1994, era de aplicación la Disposición Adicional 3ª de la mencionada ley, y por tanto considera que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes entró en tacita reconducción a partir del 1 de enero de 2000, y por consiguiente la arrendadora estaba en su pleno derecho de dar el contrato por extinguido a la finalización de la anualidad en que se comunicó la rescisión del contrato, conforme a lo establecido en el art. 1566 CC.

La Sala considera que si el legislador en la LAU de 1994, previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocios que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, en definitiva, la Sala considera que no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características es la temporalidad.

Y es que, tal y como declaró la sentencia de pleno de esta misma Sala de 9 de septiembre de 2009 (RC núm. 1071/2005), al analizar un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda celebrado bajo la vigencia de la LAU 1994 que incluía entre sus cláusulas un sometimiento al régimen de prórroga forzosa, que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada o, al menos, determinable y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.

El análisis conjunto y sistemático de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU de 1994, permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa. En definitiva, la Disposición Transitoria Primera de la LAU de 1994, remite expresamente al RDL 2/1985 y a la LAU de 1964 para la regulación de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se debe entender que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse referencia alguna a una prórroga forzosa en cuanto a su duración.

Para el resto, esto es, para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU de 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994.

Finalmente, la Sala consideró que el contrato de arrendamiento de local de negocio a persona jurídica, entró en tácita reconducción a partir del 1 de enero de 2000 y por consiguiente la arrendadora estaba en su derecho de darlo por extinguido.

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