El desahucio

ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN DE DESAHUCIO.

Tras la aprobación de la Ley 37/2011 de medidas de agilización procesal han surgido diversas polémicas frente a cuál es el momento oportuno para enervar la acción de desahucio si antes de la vista o tras el requerimiento judicial.

Dicha reforma ha alterado radicalmente la redacción de los artículos 22 y 430 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en consecuencia, ha alterado el modo en que el demandado debe proceder a enervar la acción de desahucio.

El momento procesal para llevar a efecto el acto enervatorio ha cambiado. Antes de la entrada en vigor de la Ley 37/2011 se podía enervar la acción de desahucio justo antes de la vista, y tras la reforma, existe un momento preclusivo: dentro de los diez días siguientes al requerimiento judicial, cuyo término se le otorga al arrendatario demandado para realizar un paquete de medidas que antes se desplazaban a lo largo de todo el procedimiento y que ahora se reconducen a un solo acto.

Los Presidentes de las Secciones 4ª y 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, en materia de arrendamientos urbanos adoptaron el acuerdo (en unificación de criterio) de que tras la reforma, sólo cabe la enervación si el arrendatario paga o consigna a disposición del arrendador todo lo reclamado dentro de los diez días siguientes al requerimiento.

La redacción anterior a la Ley 37/2011 del artículo 22.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil claramente fijaba cualquier momento anterior a la celebración de la vista y desde que era citado por el órgano judicial para asistir a la misma, por lo que el plazo era mayor para enervar.

La redacción posterior a la Ley 37/2011 del artículo 22.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil altera completamente el momento para llevar a efecto el acto de la enervación, pero para adelantarlo a un momento anterior al acto de la vista, en concreto, dentro de los diez primeros días del requerimiento judicial para llevar a efecto las actuaciones requeridas por el artículo 440.3º de la LEC.

Pero, para que el arrendatario pueda llevar a efecto correctamente el acto de la enervación, el actor y el órgano judicial deben llevar a efecto diversas actuaciones para que el demandado pueda efectuar la enervación, debiendo para ello, el actor hacer constar en su demanda (mediante otrosí) si el demandado podrá o no enervar la acción de desahucio y el órgano judicial (una vez conocida la posibilidad de enervar del demandado) deberá dar traslado al arrendatario en el Decreto de admisión a la demanda de la existencia de esa posibilidad.

No se presume que el arrendatario conozca o deba conocer la ley, sino que debe decírsele cómo realizar sus actuaciones procesales y dentro del plazo en que debe realizarlas. Es más, caso de que se confiera en ese Decreto de admisión al arrendatario un plazo más extenso para realizar el pago, éste deberá ser respetado.

En consecuencia, el órgano judicial puede alterar el plazo para ejercitar la acción de enervación de desahucio, pero ¿puede alterar también la posibilidad o no posibilidad de enervar?

El artículo 22.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil tanto en su anterior como en su actual redacción tras la Ley 37/2011 otorga la facultad al arrendador de requerir fehacientemente de pago al arrendatario con al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda, cuyo requerimiento evita que el arrendatario pueda ejercer la acción enervatoria.

En principio, la ley sólo exige un requerimiento fehaciente, pero se está dando la paradoja de que algunos juzgados exigen además que ese requerimiento (la mayoría de ocasiones realizado a través burofax) sea entregado en persona al arrendatario por entender que sólo en ese supuesto quedaría excepcionada la acción enervatoria.

 ¿Qué requisitos debe cumplir ese requerimiento para excepcionar la facultad enervatoria del arrendatario?

Sobre los requisitos que debe reunir ese requerimiento para surtir la eficacia que le reconoce el párrafo segundo del artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se han pronunciado diversos Tribunales, entre los que se defienden diversas tesis, y cuyos criterios han sido recogidos por la Sentencia nº 75/2012 dictada por la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Gijón dictada en fecha 22 de Febrero de 2012 que recoge las diversas respuestas por parte de los Tribunales, en cuanto existe una primera opinión que entiende la excepcionalidad de la facultad enervatoria como una limitación a los derechos del arrendatario y que, en consecuencia, debe ser interpretada restrictivamente ( Sección 13ª Audiencia Provincial de Barcelona, Baleares, etc.) y una segunda opinión que exime al requirente, por no exigirlo el precepto legal, de incluir advertencia alguna al inquilino moroso sobre las consecuencias de su impago en el caso de un ulterior proceso para resolver el contrato de arrendamiento (Audiencia de Huesca, Vizcaya, Cantabria, Madrid y Gijón) puesto que el art. 22.4 de la LEC se limita a incorporar como nuevo requisito que el requerimiento de pago se haga “por cualquier medio fehaciente”.

La norma que excepciona la facultad de enervación no impone al requirente de pago, ni debe ser asumida por éste, una carga añadida de informar al requerido de las consecuencias que tendría su desatención, bastando para los fines que nos ocupan con que el requerimiento se ajuste a las reglas generales, es decir, se trate de un requerimiento claro, terminante y comprensivo del necesario desglose y de los justificantes que acrediten, al menos en principio, la procedencia del pago que se reclama.

Tampoco entiende esta parte sea necesaria una identidad entre las cantidades reclamadas extrajudicialmente y aquellas en cuyo impago se funde la demanda, aunque podría entenderse que la identidad no tiene por que ser plena sino que bastará que siga adeudando alguna de las cantidades reclamadas extrajudicialmente, de ese modo, la consignación enervará la acción de desahucio si las cantidades que se adeudan al presentar la demanda no son totalmente diferentes de las contenidas en el requerimiento de pago, pues si lo fueren, deberá intimarse nuevamente al deudor si se pretende evitar el efecto enervatorio a la consignación de una deuda posterior.

A juicio de esta parte, los requisitos exigidos en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil son: acreditar que el arrendatario conoce la suma adeudada ( cuya cantidad deberá desglosarse por conceptos) y acompañar los justificantes que documenten ese impago, sin que sea exigible, de ningún modo, detallar las consecuencias que pudiera acarrearle su incumplimiento por venir recogidas en la propia ley.

La ley tampoco exige que dicho requerimiento deba ser entregado en persona al arrendatario deudor para excepcionar la acción enervatoria y, en consecuencia, no cabe exigirle el cumplimiento de ningún otro requisito al arrendador para el cumplimiento de lo previsto en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Ese exceso de celo por parte de algunos juzgados, conllevará, a mi entender, que los arrendadores eviten requerir el pago con anterioridad e interpongan directamente la demanda de desahucio ante los Tribunales.

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