La Ley 12/2023, de 24 de mayo por el Derecho a la Vivienda en su Disposición Final Primera modificó el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos relativo a las prórrogas del contrato, y en especial creó dos nuevas prórrogas de carácter extraordinario.
El artículo 10 en su apartado 2 prevé la primera prórroga extraordinaria, aquella en la que finalizado el período de prórroga obligatoria o el de prórroga tácita, se pueda a solicitud del arrendatario prorrogar por un período máximo de un año durante el que se aplicará el mismo régimen jurídico que tenía el contrato inicial. Para poder optar a esta prórroga se exigirá:
- El arrendatario deberá acreditar una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico.
- Una vez acreditada la situación de vulnerabilidad, la prórroga deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador si tiene la cualidad de Gran Tenedor, salvo haberse suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
El artículo 10 en su apartado 3 prevé la segunda prórroga extraordinaria, aquella relativa a los inmuebles situados en una zona de mercado residencial tensionado y que dentro del período de vigencia de la declaración de zona tensionada finalice la prórroga obligatoria o tácita, con las siguientes características:
- Sujeta a previa solicitud del arrendatario.
- Prórroga por plazos anuales hasta un máximo de tres años, en cuyo período se aplicará el mismo régimen jurídico que tuviere el contrato
- La solicitud deberá ser aceptada de forma obligatoria por el arrendador, salvo:
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- Se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.
- Se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones de renta que procedan conforme a los apartados 6 y 7 del artículo 17 de la LAU o
- El arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones establecidos en la LAU, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
En todos los supuestos al contrato prorrogado le será de aplicación el régimen jurídico del contrato inicial.
En cuanto a su entrada en vigor, según la Disposición Transitoria Cuarta sólo afectará a aquellos contratos de arrendamiento que se hubieren celebrado a partir del 26 de mayo de 2023, siempre y que las partes no acuerden adaptarse al nuevo régimen jurídico.
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