Hoy entra en vigor el Real Decreto 11/2020, en virtud del cual, se adoptan distintas medidas para hacer frente al Covid-19, y que tienen una incidencia directa en los contratos de arrendamientos y en los desahucios por impago de rentas, y a su vez conlleva una serie de obligaciones a los propietarios, y en especial a los grandes tenedores de viviendas que son obligatorias en caso de no existir un acuerdo voluntario entre las partes.
Por este motivo, varios clientes, nos preguntan el cómo va a afectar esta decisión del Gobierno a los contratos de arrendamiento y desahucios En este artículo pretendemos dar nuestra opinión a las principales cuestiones. ¿Se puede dejar de pagar las rentas como consecuencia del Covid-19?; ¿tienes la obligación, como propietario, de permitir una rebaja de la renta o carencia en el pago de las rentas?; ¿qué ocurre con los procedimientos de desahucio?; ¿y con los contratos que vayan a finalizar mientras dure el estado de alarma?
¿El arrendatario puede dejar de pagar las rentas como consecuencia del Covid-19?
La ley no permite al arrendatario dejar de pagar las rentas, únicamente contempla la posibilidad a determinados arrendatarios, personas físicas, de posponer el pago de las rentas de su vivienda habitual a un momento posterior o incluso de solicitar una rebaja en la renta siempre y cuando reúnan una serie de requisitos
Así pues, sólo pueden solicitar el aplazamiento en el pago de las rentas, mediante el fraccionamiento de estas rentas en los meses posteriores, o incluso una rebaja de la renta, aquellas personas físicas (no empresas) que ocupen una vivienda habitual (no un negocio o segunda residencia) y que se hallen en lo que la ley define como una situación de vulnerabilidad económica.
¿Qué arrendatarios pueden solicitar el aplazamiento en el pago de las rentas de su vivienda habitual, o rebaja de la renta?; ¿qué se entiende por situación de vulnerabilidad económica y cómo debe acreditarse?
Sólo los arrendatarios que acrediten hallarse en lo que la ley define como una situación de vulnerabilidad económica pueden solicitar el aplazamiento, mediante el pago fraccionado en un momento posterior, de las rentas de su vivienda habitual o incluso una rebaja de la renta.
El arrendatario se hallará en situación de vulnerabilidad económica cuándo:
- Se halle en situación de desempleo; Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar una serie de umbrales determinados que tendremos que estudiar en cada caso.
- Que la renta del alquiler de la vivienda habitual, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
EXCEPCIÓN: no se entenderá que se está sufriendo una situación de vulnerabilidad económica, a los efectos de obtener moratorias o ayudas, cuando el arrendatario, u otra de las personas que forman parte de la unidad familiar, sean propietarios o usufructuarios de alguna vivienda en España (excepto que sean propietarios de una parte alícuota por mortis causa y/o se justifique la no disponibilidad sobre ella o su no accesibilidad).
¿Y que será considerada unidad familiar?
Será aquella compuesta por la persona que adeuda la renta, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos que residan en la vivienda incluyendo régimen de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita que también resida en la vivienda.
¿Cómo arrendador qué obligaciones tengo? (Prorroga, moratoria y/o rebaja en el pago de la renta?
- PRÓRROGA// APLICA A TODOS LOS ARRENDADORES: Obligación de conceder una prórroga automática a petición del arrendatario, salvo acuerdo entre las partes, de 6 meses de duración de todos aquellos contratos de arrendamiento que en el período comprendido entre el 2 de abril de 2020 hasta el 12 de junio de 2020, finalice o su período de duración mínima obligatoria (3, 5 ó 7 años según el régimen jurídico que les sea de aplicación) o el período de prórroga obligatoria (máximo 3 anualidades más desde el vencimiento del período de duración obligatoria). Dicha prórroga la solicitará el arrendatario y al contrato le seguirán siendo de aplicación las mismas condiciones que al contrato originario.
- MORATORIA-REBAJA//APLICA A LOS GRANDES TENEDORES Y LAS EMPRESAS Y ENTIDADES PÚBLICAS DE VIVIENDA: Obligación de los grandes tenedores ( es decir, todos aquellos arrendadores de vivienda personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros o dispongan de una superficie construida de más de 1500 m2) de conceder una moratoria o aplazamiento en el pago de las rentas de alquiler a aquellos arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica, que soliciten dicho aplazamiento en el plazo de un mes (hasta 02/05/2020), siempre que el aplazamiento o la condonación parcial o total de la renta no se hubiere pactado voluntariamente por las partes.
a. ¿En qué consistirá esa moratoria?
El arrendador comunicará expresamente al arrendatario dentro los 7 días laborables, entendemos desde la solicitud por parte de éste, su decisión que, en defecto de pacto, deberá consistir en:
(i) O reducir el 50% de la renta durante el período de duración del estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo no fuere suficiente, con un máximo de 4 meses.
(ii) O aplazar el pago de la renta durante el período de duración del estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuere insuficiente, con un máximo de 4 meses.
b. ¿Y cómo se aplazará la renta?
La renta se aplazará mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se computarán desde el fin de la situación de vulnerabilidad o a contar desde la finalización del plazo de los 4 meses desde el estado de alarma, siempre que el contrato de arrendamiento continúe vigente. El arrendatario no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán pagadas sin intereses.
EXCEPCIÓN: Esa moratoria o aplazamiento se levantará cuando el arrendatario acceda a la línea de créditos ICO avalados por el Estado exclusivos para ayudas transitorias de financiación a los arrendatarios vulnerables con un importe máximo de 6 mensualidades de renta y un plazo de devolución de hasta seis años prorrogable excepcionalmente por otros cuatro años, sin devengo de intereses ni gastos para el solicitante.
c. ¿Y qué arrendatarios serán considerados vulnerables para acceder a dicha línea de crédito ICO?
Pues todos aquellos que cumplan los requisitos detallados anteriormente en el presente artículo para ser considerado en situación de vulnerabilidad más todos aquellos que se amplíen en una Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana que aún no ha sido dictada.
- MORATORIA// AL RESTO DE ARRENDADORES: En este caso es potestativa no obligatoria para el resto de los arrendadores. En su caso será regulado entre las partes o sino el arrendatario podrá acudir a las ayudas de financiación organizadas por el gobierno.
a. ¿Y qué sanciones podrán imponerse a todos aquellos arrendatarios que se hayan beneficiado indebidamente de las moratorias o ayudas públicas?
Los beneficiados de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas para atender a su pago sin reunir los requisitos para ser considerados en situación de vulnerabilidad económica serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de los gastos generados por la aplicación de dichas medidas. La cuantía de los daños, perjuicios y gastos no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la arrendataria.
¿El impago de las rentas, como consecuencia del Covid-19, puede facultar al arrendador a instar el desahucio, proseguir con el mismo, o solicitar el desalojo del arrendatario?
Si el arrendatario se halla en una situación de vulnerabilidad económica sobrevenida como consecuencia del COVID-19, una vez levantado el estado de alarma y sus prorrogas, el arrendador no podrá desahuciar al arrendatario de su vivienda habitual. Si bien, el arrendatario deberá comparecer en el Juzgado, justificar muy bien su situación y deberá acreditar que la situación le imposibilita totalmente a encontrar una alternativa habitacional para él y para los que convivan con él.
¿En qué momento del procedimiento judicial se puede suspender el desahucio?
A) Si todavía no se ha celebrado la vista del desahucio: la suspensión del procedimiento de desahucio durará el plazo que el Juzgado estime conveniente hasta que los servicios sociales hayan adoptado las medidas que crean oportunas para tratar la situación del arrendatario, con un máximo de 6 meses.
B) Si ya se ha celebrado la vista y se ha señalado fecha para el lanzamiento: la duración de la suspensión no está condicionada a una duración temporal, por lo que entendemos que deberá estarse a la decisión del Juzgado, al no haber previsto la ley, de forma expresa, una duración máxima.
Desde PLANA ABOGADOS & ECONOMISTAS ofrecemos un asesoramiento legal íntegro en materia de contratos de arrendamientos y desahucios. Los discernimientos recogidos en este artículo son opiniones personales de carácter general y no pueden ser utilizados en ningún caso particular sin el debido asesoramiento legal.