El 30% de VPO en Barcelona deja la ciudad sin obra nueva y sin promotores.

La no tan reciente Modificación del Plan General Metropolitano (en adelante MPGM o Plan) de Barcelona de 5 de diciembre de 2018, ha desencadenado los últimos años la imperiosa necesidad de pronunciamiento judicial tras la polémica obligación de destinar el 30% del techo residencial en parcelas de más de 600m² en supuestos de obras nuevas o grandes reformas a viviendas de protección oficial (en adelante VPO).

El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (en adelante TSJCAT) ha resuelto ya varios litigios al respecto, cimentando jurisprudencia sobre el cuerpo legal de la MPGM y dando respuesta a las peticiones de las demandas procesadas. Dichas peticiones se sustentan principalmente sobre la nulidad por falta de motivación, falta de evaluación económica y financiera, falta de participación ciudadana, por vulneración del derecho a la propiedad, por una incorrecta interpretación legislativa y por una moratoria infundada. El TSJCAT ha sido tajante en sus resoluciones protegiendo la vigencia y legitimidad del MPGM, modificando únicamente las condiciones requeridas para la aplicación de la moratoria.

Ante tal escenario, manifiestan que las medidas acogidas de reserva del 30% a VPO conseguirán reducir el valor del suelo y disminuir de igual forma el porcentaje de renta familiar destinado a tal uso. El Tribunal Supremo defiende que la reserva de VPO no solo tiene aplicación en los supuestos de transformación urbana, sino también dentro del marco de la propiedad privada.

A pesar que la MPGM no concreta la localización y ordenación de los suelos donde se pretende volcar los efectos del Plan para poder hacer una correcta valoración financiera y de mercado, el TSJCAT declara como suficiente la documentación aportada en la MPGM, alegando que el estudio realizado solo debe analizar la viabilidad económica del Plan y la moratoria de 2 años para ello.

La legislación no obliga incluir en la memoria los efectos adversos en el mercado inmobiliario como resultado de la revaloración del suelo urbano ni tampoco indemnizaciones singularizadas. Esto sucede porque los requisitos legales para las modificaciones de planteamientos urbanísticos son inferiores que para las transformaciones urbanísticas; siendo la MPGM, según los tribunales, una mera regulación de los usos residenciales urbanísticos. De tal forma que, únicamente es requisito indispensable describir las determinaciones adecuadas a la finalidad específica de la modificación y su viabilidad, no un amplio estudio al respecto.

La supuesta vulneración competencial de la potestad legislativa de la MPGP que declaran en las denuncias a la administración se desvanece ante la respuesta del TSJCAT, declarando que no hay norma alguna que prohíba destinar edificaciones al concreto uso que es vivienda protegida por parte de la administración autonómica. Antes al contrario, la legislación ordena a las comunidades autónomas y ayuntamientos reservar suelo para ello y efectuar una “distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social”, criterio favorable a su posible localización en suelo urbanizado y en edificaciones nuevas o ya existentes que vayan a ser objeto de actuaciones edificatorias.

Por último, la única petición que es estimada parcialmente por el TSJCAT es en torno a la moratoria de la Disposición Final Primera de la MPGM.  La disposición es contraria a la legislación, debido a que establece que la moratoria de dos años desde la vigencia del Plan está sujeta a ciertas condiciones de aplicación para los acuerdos que se hayan concretado con anterioridad a la misma, sin las cuales los acuerdos no tendrían validez para aplicar el aplazamiento.

El TSJCAT alega que el condicionamiento que realiza el MPGM del aplazamiento es indebido; la excepción de moratoria no puede estar restringida en un ámbito de aplicación, y debe abarcar la totalidad de los acuerdos dados previamente a la MPGM. De forma que no serán necesarios los requisitos de formalización que especifica la Disposición Final Primera de la MPGM para las licencias de obras presentadas dentro de los dos años siguientes a la entrada en vigor del plan que sean objeto de una transacción acordada con anterioridad. El aplazamiento por dos años desde la entrada en vigor del plan urbanístico debe aplicarse a todas las operaciones en suelo urbano consolidado que se hayan concretado previamente a la aprobación del plan.

De lo estudiado podemos concluir que el TSJCAT es firme respecto la validez del MPGM; sustancialmente cumple con los requisitos para su legítima vigencia, incurriendo únicamente en un error condicional sobre el alcance del Plan en los supuestos de aplicabilidad, error que debe ser ajustado. Las sentencias aquí analizadas no han sido recurridas en instancias superiores, por lo que el Tribunal Supremo no se ha mencionado al respecto y, consecuentemente, las medidas adoptadas por el Ayuntamiento de Barcelona permanecen prácticamente intactas.

Con todo lo anterior, lo que estamos viento en PLANA ABOGADOS & ECONOMISTAS es que el Ayuntamiento de Barcelona ha detectado más de 17 promociones que pueden estar afectadas, y el Ayuntamiento de Barcelona está abriendo los expedientes oportunos lo cual nos hace pensar que la táctica empleada por muchos promotores en Barcelona para evitar el 30% del VPO, donde los promotores tratan de “evitar” realizar reformas integrales que se vean afectadas están siendo identificadas por los inspectores del Ayuntamiento, lo cual se traduce en dos cuestiones inapelables (i) las parcelas de menos de 600m2 están disparadas de precio y (ii) los inversores y promotores han huido a otras provincias, y en especial, los inversores han cogido el puente aéreo a Madrid desde hace tiempo.