GARANTÍA EN LA EJECUCIÓN DE OBRAS

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El plazo de garantía de un año en la ejecución de obras

La Ley de Ordenación de la Edificación en su artículo 17.1 prevé que el constructor responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

Lo habitual en los contratos de ejecución de obras es exigir al constructor un seguro de daños materiales para cubrir tales daños materiales, una retención de un porcentaje del precio de la obra o una garantía a primera demanda por el mismo importe pactado.

El debate nace cuando, de producirse daños materiales, qué se entiende por daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Parece que la doctrina viene a definir estos defectos o bien como una incompleta ejecución de la actividad constructiva que no se ha concluido (esto serían los vicios) o bien una completa ejecución de la actividad constructiva, per defectuosa (aquí se refiere a los defectos).

Si bien hemos podido determinar una definición de tales vicios o defectos, en la práctica su determinación trae mucha controversia pues nos encontramos ante conceptos jurídicos claramente indeterminados. La Ley no define ni describe qué se entiende por “elementos de terminación o acabado de las obras”. La doctrina ha venido catalogando los defectos de terminación o acabado con el objeto de aclarar la Ley también como simples o corrientes imperfecciones, defectos de pintura, de instalación o de fabricación y también una pura omisión de un compromiso contractual.

Los requisitos para que se pueda reclamar la garantía anual al constructor son los siguientes: (i) Los vicios o defectos han de causar daños materiales, (ii) tienen que afectar a elementos de terminación tanto constructivos como de las instalaciones, (iii) que la construcción o instalación ha resultado incompleta o que, una vez acabada, tiene imperfecciones o defectos, (iv) que el daño material se produzca en el plazo de un año desde la fecha en que se firme el acta de recepción definitiva de la obra o, firmada el acta de recepción provisional, desde que se hayan subsanado los trabajos realizados o terminado los pendientes, (v) las acciones para exigir esta responsabilidad por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños.

Se debe precisar que el constructor es el único responsable frente al que ha resultado perjudicado. Finalmente, la jurisprudencia también ha considerado responsable solidario al promotor puesto que debe garantizar los daños materiales que el edificio pueda sufrir siguiendo la exposición de motivos de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Podemos concluir que a diferencia de lo que ocurre para los vicios estructurales – que han de comprometer directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio – o de los elementos constructivos o de las instalaciones – que deben ocasionar el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad -, en los vicios que afectan a elementos de terminación no se requiere el menoscabo del uso del inmueble.

 

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