La Generalitat de Cataluña ha dictado el Decret Llei 6/2024 (en vigor desde el pasado 26 de abril) con el objetivo, según la propia Administración autonómica de llenar los “vacíos legales” de la Ley estatal del Derecho a la Vivienda.
La norma puede ser desglosada en cuatro pilares:
1). Regulación del arrendamiento de temporada y alquiler de habitaciones:
La norma asimila al arrendamiento de vivienda todos aquellos arrendamientos celebrados para finalidades profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica, de situaciones provisionales de entrega de vivienda o de retorno a la residencia habitual, y, en consecuencia, dichos arrendamientos estarán sometidos al régimen de contención de alquileres y resto de normativa.
Sólo quedan excluidos de la normativa de vivienda, aquellos arrendamientos con finalidades de ocio, vacaciones o recreativos y obliga a documentar la causa o finalidad de los contratos, entendiendo por defecto como arrendamiento de vivienda todos aquellos en los que no se justifique su finalidad.
Respecto al alquiler por habitaciones, el hecho de fragmentar una vivienda en varias habitaciones no le hace perder su condición ni destino y en consecuencia señala que les será igualmente aplicable la legislación de arrendamientos urbanos sobre vivienda, y por ello prohíbe que la suma de las rentas pactadas en los diversos contratos de habitación en zona de mercado tensionado no pueda superar la renta máxima que le fuera aplicable si se alquilara la vivienda en conjunto.
2). Modificaciones en las obligaciones legales de información en la oferta, contenido del contrato de arrendamiento y derechos de los arrendatarios.
En todas las ofertas y contratos de arrendamiento deberá hacerse constar:
- el precio que resulte de aplicación al sistema de índices.
- el precio de la última renta del contrato de arrendamiento vigente en los últimos cinco años.
- La condición de gran tenedor del propietario de la vivienda cuando la vivienda esté ubicada en zona de mercado tensionado.
- El resto de los datos previstos por la legislación civil.
Además, al formalizar el contrato, los arrendatarios tendrán derecho a recibir el documento oficial acreditativo del sistema de índices de precios de referencia, la cédula de habitabilidad o acreditación equivalente y el certificado energético.
Las ofertas anteriores a la entrada en vigor de la presente norma deberán ser adaptadas en un plazo de cinco días.
3). Modificaciones en el régimen sancionador.
Se añaden como infracciones muy graves (sanciones de multa de 90.001 a 900.000€):
- Fijar en un contrato de arrendamiento de vivienda sujeto al régimen de contención de precios de alquiler una renta que ultrapase el importe máximo permitido (si la diferencia de rentas es superior al 30%).
- Otorgar una calificación fraudulenta a la causa o finalidad del contrato de arrendamiento para evitar la aplicación de los derechos reconocidos a los arrendatarios cuando haya sido así declarado por sentencia judicial firme.
Se modifican y añaden a las infracciones graves (sanciones de multa de 9.001 a 90.000€):
- Negarse a suministrar datos a la Administración, obstruir o no facilitar las funciones de información, control o inspección o incumplir obligaciones de comunicación de los datos que han de ser objeto de inscripción en el Registro de viviendas vacías y desocupadas sin título habilitante y en el Registro de Grandes Tenedores de vivienda.
- Establecer en el arrendamiento de una vivienda sujeta al régimen de contención de precios, una renta que ultrapase el máximo permitido si la diferencia de rentas se sitúa entre el 10 y el 30%.
- No hacer constar en el contrato su causa o finalidad.
- Repercutir en el arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria, así como los de formalización del contrato.
Se modifican y añaden a las infracciones leves: (sanciones de multa de 3.000 a 9.000€):
- No hacer constar el precio de alquiler que resulte del sistema de índices de precios de referencia que corresponda aplicar a la vivienda, o el importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior, así como la condición de gran tenedor del propietario, en la publicidad o en las ofertas o en los contratos de arrendamiento.
- Establecer en el arrendamiento de una vivienda sujeto al régimen de contención de precios de alquiler una renta que ultrapase el importe máximo permitido, si la diferencia de rentas no supera el 10%.
4) Modificaciones de los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración.
Se generaliza el derecho de adquisición preferente de la Administración de la Generalitat de Cataluña en la transmisión de viviendas (primera y posteriores transmisiones a partir de la entrada en vigor del presente Real Decret Llei):
- en zonas declaradas de mercado residencial tenso (en la actualidad 271 municipios de Cataluña).
- que sean propiedad de un gran tenedor persona jurídica.
- que esté inscrito en el Registro de Grandes Tenedores de vivienda.
Además, se fijan particularidades para el ejercicio del derecho de adquisición preferente en la transmisión de viviendas de protección oficial.
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