El 28 de julio de 2025, la Audiencia Nacional dictó una sentencia mediante la cual se posiciona a favor de los residentes extracomunitarios reconociendo su derecho a deducir los gastos vinculados al arrendamiento de inmuebles situados en España.
En este artículo, analizaremos paso a paso la sentencia, así como los beneficios y consecuencias de esta.
a) NORMATIVA
En su texto inicial, el artículo 24 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes establecía que -con carácter general- la base imponible del impuesto estará constituida por su importe íntegro, determinado de acuerdo con las de la Ley del IRPF, sin que fuesen de aplicación los porcentajes multiplicadores del artículo 23.1 de la propia Ley, ni las reducciones correspondientes. Por ende, no se establecía el derecho a deducir gasto alguno al momento de determinar la base imponible.
Posteriormente, mediante la Ley 2/2010 de 1 de marzo y Ley 26/2014 de 27 de noviembre, se permitió que los residentes de Estados de la UE y del EEE pudiesen deducir los gastos para la determinación de la base imponible.
Si bien, -con el paso del tiempo- el ámbito subjetivo de la Ley se ha ampliado, lo cierto es que esta extensión no ha alcanzado a los residentes en Estados fuera de la UE o el EEE, aunque -de cierta forma- si se había alcanzado a través de la jurisprudencia.
En ese sentido, en la actualidad, estos contribuyentes deben tributar sobre el total de los ingresos brutos obtenidos por el alquiler, aplicando un tipo fijo del 24% (mayor al tipo del 19% fijado para residentes de la UE y el EEE).
b) ANTECEDENTES DEL CASO
En el caso sometido a consideración de la Audiencia Nacional, una contribuyente residente en los Estados Unidos de América declaraba ingresos obtenidos del arrendamiento de un inmueble sito en Barcelona mediante la presentación de los modelos 210 correspondientes ante la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT).
Sin embargo, la Agencia Tributaria Española le negó la posibilidad de deducir los gastos relacionados con los ingresos provenientes del arrendamiento, fundamentando su decisión en que la propia Ley del IRNR solamente admitía este derecho para residentes de la UE y el EEE, sin que se contemplara este derecho para los residentes extracomunitarios.
En la misma línea, el Tribunal Económico-Administrativo (TEAC) confirmó que las leyes españolas no establecen la deducción de gastos a residentes de países terceros -como los residentes en EUA- y además señaló que los Convenios para evitar la doble imposición -como el EUA- ya establecen mecanismos de compensación suficientes para evitar un perjuicio al contribuyente.
c) ANÁLISIS BREVE DE LA SENTENCIA
Contrario a lo establecido por la AEAT y el TEAC, la Audiencia Nacional revoca estos criterios fundamentando su decisión en los siguientes argumentos:
- La exclusión de los residentes en países terceros para poder deducir los gastos relacionados con el arrendamiento de inmuebles sitos en España vulnera el principio de no discriminación consagrado en el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE), que garantiza la libre circulación de capitales tanto de los Estados de la UE como de países extracomunitarios.
- La Dirección General de Tributos ha emitido consultas vinculantes (V3151-18 de 11 de diciembre de 2018 y V3193-18 de 14 de diciembre de 2018) en las que reconoce que el artículo 63 del TFUE no permite discriminar a residentes fuera de la UE y el EEE en situaciones o casos similares.
- Aunque referidas al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (como la de 3 de septiembre de 2014) reiteran en esencia que los efectos de los principios y libertades comunitarios -como el de libre circulación de capitales- se extienden expresamente a los residentes en países terceros.
- Que esta sentencia no es contraria al principio de no discriminación establecido en el artículo 25 del Convenio para evitar la Doble Imposición entre España y EUA. Además, no representa ningún tipo de riesgo de que el contribuyente deduzca por partida doble los gastos relacionados con el arrendamiento si se aplican los mecanismos de intercambio de información a disposición de ambos Estados signatarios.
d) CONSECUENCIAS DE LA SENTENCIA
Como se puede observar, esta sentencia reconoce que los residentes en países terceros (es decir, fuera de la UE y del EEE) que obtengan rendimientos de capital inmobiliario de inmuebles sitos en España puedan deducir los gastos vinculados con el propio arrendamiento del inmueble, en similares condiciones que los residentes comunitarios, siempre y cuando quede acreditado que están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España.
Entre los gastos que los residentes de países terceros podrán deducir se encuentran: gastos de amortización del inmueble como del mobiliario que se encuentre en éste, impuestos relacionados y tasas municipales, gastos de conservación y reparación, seguros vinculados al inmueble, gastos de comunidad, suministros, entre otros.
Si bien esta sentencia marca un precedente fundamental, es importante hacer una reserva, al señalar que la sentencia de la Audiencia Nacional -por sí sola- no genera jurisprudencia vinculante y la Abogacía del Estado aún puede interponer un recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
En este caso, si el propio Tribunal Supremo dicta una sentencia en el mismo sentido que la Audiencia Nacional adquirirá firmeza el criterio y, por tanto, la Agencia Tributaria se verá obligada a acatar dicho fallo.
En ese sentido, se abriría la puerta para que los contribuyentes residentes fuera de la UE y el EEE puedan solicitar la rectificación de autoliquidaciones y la devolución de las cantidades pagadas en exceso -con sus respectivos intereses de demora- de los ejercicios no prescritos.
Como se puede observar, esta Sentencia representa -sin duda- un importante precedente fiscal, sin embargo, es necesario encontrar un debido y diligente asesoramiento para comprender las posibles implicaciones para los contribuyentes interesados.
En PLANA VENTURA GARCÉS nos ponemos a su disposición para asesorarlos y brindarles respuesta a cualquiera de las preguntas que puedan surgir sobre esta sentencia.