Novedades legales y fiscales Ley de Vivienda

El pasado 25 de mayo de 2023 fue publicada en el BOE la tan esperada y criticada Ley 12/2023 de Vivienda, cuya entrada en vigor tuvo lugar el 26 de mayo de 2023, y que introdujo diversas reformas en arrendamientos urbanos que afectan a los propietarios a nivel estatal, así como reformas procesales, urbanísticas y fiscales.

Si nos centramos en la materia de arrendamientos urbanos la nueva Ley recoge una serie de medidas que afectan a los propietarios y que tratamos de enunciar a continuación:

1.- Aquellas medidas de aplicación inmediata tras su entrada en vigor, entre las que se recogen la siguientes:

• Definición de GRAN TENEDOR: Ahora, los propietarios sean o no persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros), o una superficie construida de más de 1.500 m2 o los titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en áreas declaradas tensionadas y que así se recoja en la declaración de área tensionada, el tema candente será definición de área tensionada pues son competencias de las CCAA y que tendremos que ver que sucede en cada una de ellas, las consecuencias de ser GRAN TENEDOR dejará en una posición débil frente al inquilino a los propietarios familiares que intentaban construir una actividad inmobiliaria con el ahorro de su empresa industrial.

Recordemos que ser GRAN TENEDOR supone:

• • Quedar obligados a aceptar en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual una prórroga extraordinaria (con los mismos términos y condiciones) por un plazo máximo de un año cuando el arrendatario acredite documentalmente que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social y económica.
  • Cuando la vivienda se ubique en una zona tensionada, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, o del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia. Sin embargo, esta última posibilidad no se aplicará hasta que se apruebe el precitado sistema de índices.
  • Durante 2023, los incrementos de renta que pacten los grandes tenedores en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual no podrán exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice publicado en la fecha de actualización del contrato. A su vez, durante 2024, estos incrementos no podrán superar el 3%.
  • Con la disposición final 5ª de la ley se modifica el artículo 439 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC), al efecto de introducir un nuevo requisito de admisibilidad aplicable a las demandas de desahucio arrendaticio, desahucio de precario, tutela sumaria de la posesión y protección de derechos reales inscritos (apartados 1º, 2º, 4º y 7º del artículo 250.1 de la LEC). Así, dichas demandas sólo podrán admitirse en la medida en que se especifiquen las siguientes cuestiones: si el inmueble es la vivienda habitual del ocupante, si éste se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y si el demandante es gran tenedor de vivienda.

En el supuesto de que se cumplan estas tres circunstancias —esto es: inmueble que constituya vivienda habitual, ocupante en situación de vulnerabilidad económica y demandante que sea gran tenedor de vivienda—, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

La concurrencia de los requisitos de gran tenedor y de existencia de una situación de vulnerabilidad económica debe producirse formalmente de conformidad con los medios indicados en el texto de la ley.

De igual modo, la exigencia de celebrar un procedimiento de conciliación o intermediación también se aplicará, siempre que el demandante sea un gran tenedor de vivienda y el demandado se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, con carácter previo al inicio de la vía de apremio para la subasta de bienes inmuebles (artículo 655 bis de la LEC) y a la interposición de la demanda ejecutiva (artículo 685 de la LEC).

• Los gastos de formalización y gestión inmobiliaria de los contratos serán de cargo del arrendador independientemente de que sea o no considerado GRAN TENEDOR, con lo cual todos estos gastos deberán retraerse de la rentabilidad esperada por el propietario.
• Medidas sobre información a facilitar por los agentes inmobiliarios y/o propietarios tanto en los procesos de compraventa como de arrendamiento de inmuebles ligado con los derechos de los adquirentes y arrendatarios de vivienda como consumidores. Entre la información que podrá solicitar el arrendatario es de destacar, su derecho ser informado de la cuantía de la última renta del contrato de vivienda habitual vigente en los últimos cinco años, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia aplicable.
• Reanudación a partir del 30 de junio de 2023 de todos aquellos procesos de desahucio y lanzamiento suspendidos por Real Decreto Ley 11/20. En el caso de que el arrendador sea un GRAN TENEDOR, a partir del 30 de junio de 2023, la reanudación de los procedimientos de desahucio y lanzamiento suspendidos de conformidad con los artículos 1 y, esta reanudación sólo será posible — previa petición expresa del demandante— en la medida en que se acredite que se ha celebrado el procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. La acreditación debe realizarse de conformidad con las formalidades establecidas en la ley.
• Los contratos anteriores a la Ley continuarán regulándose por su régimen jurídico anterior, aunque las partes podrán pactar su sometimiento voluntario a este nuevo régimen ni la nueva ley afectará a las medidas extraordinarias aplicables a los arrendamientos de vivienda previstas en el Real Decreto Ley 6/22 de 29 de marzo.
• Prórroga extraordinaria de una anualidad tras finalizar la prórroga legal obligatoria o la prórroga tácita de aquellos contratos anteriores, previa solicitud del arrendatario, y con el deber de mantener las mismas condiciones contractuales, pero será necesario acreditar situación de vulnerabilidad social o económica con un informe de servicios sociales, que deberá ser aceptado obligatoriamente por el gran tenedor salvo que se suscriba un nuevo contrato de arrendamiento.
• Pago de renta deberá realizarse mediante medios electrónicos.
• Los gastos, servicios, tributos y cargas podrán pactarse de cargo del arrendatario (si edificio dividido en DH conforme a la cuota y sin no dividido conforme a la superficie). El pacto será válido si (i) consta por escrito y (ii) se fija el importe desglosado de los gastos a fecha de contrato.
• Actualización de la renta de un contrato sujeto a LAU 94 hasta 31.12.2023:
• • Si arrendador es GRAN TENEDOR:
    • Podrá negociarse el incremento hasta el índice de garantía de competitividad a fecha de actualización.
    • En defecto de pacto renta quedará sujeta a esa misma limitación.

• • Si arrendador no es GRAN TENEDOR:
    • Incremento según pacto entre las partes.
    • Si no hay pacto, el incremento no podrá exceder del índice de garantía de competitividad a fecha de actualización.

• Actualización de la renta de un contrato sujeto a LAU 94 para 2024:

1. • Si arrendador es GRAN TENEDOR:
     • Nuevo pacto con incremento máximo del 3% o si no hay pacto 3%.
   • Si arrendador no es GRAN TENEDOR:
     • Nuevo pacto sin límite y si no hay pacto límite del 3%.

2.- Aquellas medidas de aplicación diferida como:

• El derecho a colaborar y suministrar información a la Administración Pública competente por parte de los arrendadores grandes tenedores mediante una declaración anual.
• La creación de una Base de Datos de vivienda a partir de los datos que faciliten los organismos competentes de las Comunidades Autónomas.
• La declaración de las áreas de mercado tensionado por los organismos competentes revisables cada tres años desde la entrada en vigor de esta Ley.
• Próxima regulación de los contratos de arrendamiento para uso distinto en especial aquellos conocidos como “contratos de temporada” para evitar fraudes a la ley.
• Los contratos sujetos a la nueva ley de vivienda habitual sita en zona de mercado tensionado y dentro del período de vigencia de dicha declaración, finalizada la prórroga obligatoria o la prórroga tácita podrían prorrogarse por plazos anuales con un máximo de 3 anualidades manteniendo las mismas condiciones contractuales. Prórroga que deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador salvo:
  • Exista pacto en otros términos o condiciones.
  • Se suscriba un nuevo contrato con limitaciones precio de la renta conforme a los nuevos índices.
  • Cuando el arrendador haya comunicado en los plazos fijados su necesidad de ocupar la vivienda.
• Limitación renta nuevos contratos con las siguientes características:
  • Arrendamientos de vivienda.
  • Sujetos a la nueva Ley.
  • Fincas en zonas o área de mercado tensionado.

En estos tres supuestos la renta pactada no podrá exceder de la última renta del contrato de vivienda habitual vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la actualización anual, sin poder añadir nuevas condiciones que repercutan al arrendatario cuotas o gastos que no estuvieren recogidos en el contrato anterior, facultando un incremento del 10% sobre la última renta del contrato cuando:

• • • Vivienda sea objeto de rehabilitación (art, 41.1 Reglamento IRPF) o actuaciones que acrediten un ahorro de energía primaria no renovable del 30% o mejora de las condiciones de accesibilidad, todas ellas acabadas en los dos años anteriores a la celebración del contrato.
    • Cuando se firme un contrato por un plazo de diez o más años o se conceda al arrendatario un derecho de prórroga voluntario al arrendatario en el contrato con las mismas condiciones durante otros diez años o más.
•  Nuevos contratos en que el arrendador sea un GRAN TENEDOR y las fincas se ubiquen en zona o área de mercado tensionado, la renta pactada no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al índice. Se aplicará también a aquellas viviendas que no hubieren sido arrendadas en los últimos cinco años.
• Creación de un índice de referencia para actualizaciones de contratos de arrendamiento a partir de 2025 a publicar por el INE antes 31.12.2024.

Si nos centramos en el aspecto fiscal la Disposición final segunda regula los incentivos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que afecta a los propietarios personas físicas de la siguiente manera:

1. Contratos celebrados a partir de la entrada en vigor de la Ley, concretamente a partir del 1 de enero de 2024, se modifican los porcentajes de incentivos fiscales aplicables respecto al arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda para el cálculo del rendimiento neto positivo se podrá reducir en:
   • El porcentaje será́ del 90% de reducción cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, en que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% sobre la renta del contrato anterior, una vez aplicada la actualización.
   • El porcentaje será́ del 70% de reducción en aquellos casos en que el contribuyente alquile por primera vez la vivienda que se encuentre en una zona residencial tensionada y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años.
   • El porcentaje será́ del 70% de reducción cuando el arrendatario sea una Administracion pública o entidad sin fines de lucro que destine la vivienda al alquiler social, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
   • El porcentaje será́ del 60% de reducción, en caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores a la celebración del contrato.
   • En el resto de los supuestos, se establece una reducción del 50 %.
2. Los requisitos señalados deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato y la reducción será aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos. Solo se podrán aplicar en autoliquidaciones presentadas por el contribuyente, pero no en un proceso de inspección o revisión.
3. Contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley, se regirán por la normativa del IRPF vigente a 31 de diciembre de 2021.

Por su parte, la disposición final tercera modifica la Ley de Haciendas Locales respecto al recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) establece un aumento en el recargo ahora existente del 50%, para los inmuebles urbanos de uso residencial desocupados con carácter permanente (aquel que permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años, y pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial), que será de hasta el 100 por ciento de la cuota líquida del impuesto cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años, pudiendo modularse en función del periodo de tiempo de desocupación.

Además, los ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo que corresponda con arreglo a lo señalado anteriormente en hasta 50 puntos porcentuales adicionales en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.

La declaración municipal como inmueble desocupado con carácter permanente exigirá la previa audiencia del propietario.

En PLANA ABOGADOS & ECONOMISTAS les ofrecemos un asesoramiento especializado del sector inmobiliario, ofreciendo respuesta a las cuestiones y preguntas que puedan surgir en lo relativo a las diversas reformas introducidas en la nueva ley de vivienda.