Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda

El pasado 18 de febrero de 2022 se publicó en el Boletín Oficial de las Cortes Generales del Congreso de los Diputados el Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda, por el que se establecen políticas públicas y privadas de vivienda.

Los aspectos más importantes de dicho proyecto de ley son:

1. Declaración de zonas de mercado residencial tensionado. En la misma dirección que la Ley 11/2020, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda de Cataluña, se faculta a las administraciones competentes en materia de vivienda a declarar zonas de mercado residencial tensionado y poder llevar a cabo actuaciones para hacer asequible el acceso a la vivienda en dicho mercado. Para poder declarar una zona de mercado residencial tensionado será necesario justificar que se producen las siguientes circunstancias: (i) Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares; (ii) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos cinco puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.

2. Prórrogas obligatorias de los contratos de arrendamiento en las zonas de mercado residencial tensionado. Se modificará el artículo 10 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), estableciéndose que, finalizada la prórroga obligatoria del contrato o la prórroga tácita, previa solicitud del arrendatario podrá prorrogarse el contrato de arrendamiento por plazos anuales hasta un máximo de tres, aplicando los mismos términos y condiciones del contrato en vigor, dicha solicitud de prórroga deberá ser aceptada por el arrendador, salvo: (i) que las partes hayan pactado otras condiciones; (ii) que haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda para sí o sus familiares; o (iii) firme un nuevo contrato conforme a los límites establecidos por la ley para las zonas de mercado residencial tensionado.

3. Limitaciones en la renta para los contratos de arrendamiento en las zonas de mercado residencial tensionado. Se añadirá un apartado 6 y 7 en el artículo 17 de la LAU, estableciéndose que, en los nuevos contratos de arrendamiento que se firmen en zonas de mercado residencial tensionado, la renta quedará limitada: no pudiendo superar la del contrato de arrendamiento anterior más el IPC, con excepción de poder aumentar hasta un máximo del 10% sobre la última renta de contrato de vivienda habitual cuando: (i) se hubieran realizado actuaciones de rehabilitación o de mejora de la accesibilidad en los dos años anteriores a la celebración del nuevo contrato; (ii) se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda con las que se haya acreditado un ahorro de energía no renovable del 30% dentro de los dos años anteriores a la celebración del nuevo contrato; (iii) cuando el contrato se celebre por un período de diez o más años. No obstante lo anterior, dichas excepciones de aumento de hasta el 10% del importe de la renta no serán aplicables en los contratos de arrendamiento de vivienda cuando el arrendador sea una persona jurídica gran tenedor, es decir aquel propietario persona física o jurídica que sea titular de más de diez de inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de mil quinientos metros cuadrados de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

4. Recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Se modificará el apartado 4 del artículo 72 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales de modo que, se permite a los ayuntamientos aplicar recargos en el IBI de las viviendas que permanezcan desocupadas, de forma continuada, por un plazo superior a dos años (salvo que la desocupación venga por causas justificadas establecidas en la ley, incluyéndose: el traslado temporal por razones laborales o de formación, el cambio de domicilio por situación de dependencia, salud o emergencia social, inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de 4 años de desocupación continuada, etc.). Los recargos en el IBI que se permitirán aplicar a los Ayuntamientos serán de hasta el 100% para las viviendas que permanezcan desocupadas por un plazo superior a 3 años y; (ii) de hasta el 150% en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.

5. Creación de la figura de Vivienda asequible incentivada: en virtud del Proyecto de Ley, será aquella vivienda de titularidad privada (de nueva construcción o ya existente) a cuyo titular la Administración otorgará beneficios de carácter urbanístico, fiscal o de cualquier otro tipo, a cambio de que destine estas a residencia habitual en régimen de alquiler o cualquier otra forma de tenencia temporal a personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado. Las viviendas que quieran acogerse a dicho régimen deberán cumplir con una serie de límites de tiempo determinado del alquiler, a unos límites máximos de precio de alquiler, etc.

Desde PLANA ABOGADOS & ECONOMISTAS les ofrecemos un asesoramiento especializado en derecho inmobiliario, dando respuesta, entre muchas otras, a las cuestiones y preguntas que se les puedan plantear respecto al cumplimiento normativo.