MORATORIA/APLAZAMIENTO EN EL PAGO DE LA RENTA DE LOS ARRENDAMIENTOS DE LOS LOCALES COMERCIALES PARA PYMES Y AUTÓNOMOS

Como siempre desde PLANA ABOGADOS & ECONOMISTAS, tratamos de tratamos de analizar las nuevas legislaciones que se están sucediendo desde la Declaración del Estado de Alarma en nuestro país, en este caso analizamos las medidas complementarias más relevantes para pymes y autónomos publicadas en el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, relativas a la moratoria en el pago de las rentas de los arrendamientos de los locales comerciales para Pymes y Autónomos, que resumiremos en los siguientes apartados:

¿Por qué son tardías e insuficientes las medidas adoptadas por el gobierno?

Como no podría ser de otra manera, y por la naturaleza de las partes, empresarios, fuente natural de nuestros clientes en los despachos de abogados como PLANA ABOGADOS & ECONOMISTAS, llevamos cerrando en la práctica muchos acuerdos entre nuestros clientes empresarios ya sea en su vertiente Arrendatario o en su versión Arrendador, y en todas ellas hemos percibido que existe una sensibilidad especial por ambas partes negociadoras.

En este sentido, consideramos que es tardía, porque esta sensibilidad no solamente viene derivada por la situación del Estado de Alarma sino que se le añade la ausencia de legislación a este respecto, es decir, nuestros clientes antes de este Real Decreto conocen que  la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas para locales, y si buscamos en el Código Civil, no  sería lo más optimo, pero como siempre ha sucedido podríamos justificar la resolución contractual en los casos más graves.

Por todo ello, hasta la fecha todos nuestros clientes han aplicado en sus negociaciones la cláusula «rebus sic stantibus», que como hemos explicado en anteriores artículos es de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.

La modulación que pretende el Gobierno es del todo insuficiente, primero porque diferencia entre tipos de empresarios, tanto en la vertiente de arrendatarios como arrendadores, segundo porque estos empresarios ya han demostrado que se pueden poner de acuerdo para reducciones, moratorias o incluso condonaciones, y lo único que esperaban ambas partes es un alivio de la presión fiscal para poder relanzar sus actividades cuando cese el Estado de Alarma.

¿Quiénes son los Grandes Olvidados?

A pesar de ser los principales generadores de empleo, la Gran Empresa no aparece en el Real Decreto que estamos analizando, existe una Gran Empresa que no cotiza en el IBEX 35 y será uno de los principales factores de impulso de una posible recuperación económica, y que, según el sector de su actividad, los arrendamientos son uno de los pilares en sus gastos o de sus ingresos. Afortunadamente, ellos como empresarios diligentes ya se han encargado de comenzar negociaciones con sus propiedades e inquilinos respectivamente, pero desde PLANA ABOGADOS & ECONOMISTAS echamos en falta que el Gobierno ayude con medidas fiscales adicionales y extraordinarias a estos Arrendadores y Arrendatarios empresarios que necesitan relanzarse lo antes posible. Las medidas fiscales serán objeto de otros artículos por parte de nuestros compañeros del área fiscal que coinciden en la insuficiencia de las mismas.

Ahora mismo, Grandes Empresas conocidas del “retail” o la restauración, son las grandes perjudicadas con todas estas limitaciones y como siempre, tendrán que encontrar y desarrollar habilidades por su propia cuenta para superar esta crisis. Otra pregunta que se nos genera es como un pequeño empresario va tener medios para conocer si su Arrendador es o no un Gran Tenedor.

¿Quiénes son los Grandes Tenedores y cómo les afecta?

En legislaciones anteriores, ya encontramos una definición de Gran Tenedor que tiene diferencias con la que encontramos en el presente Real Decreto, por lo tanto, entendemos que para este tipo Arrendamientos aplica en exclusiva esta definición: “…un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2”

El Real Decreto sólo hace referencia que las pymes y autónomos en dificultades económicas para que puedan renegociar el pago del alquiler de sus locales comerciales y pactar aplazamientos de estos, es decir, no se posibilitan exenciones de pago pero sí moratorias, salvo como hemos explicado exista un acuerdo entre las partes.

Que propone el Real Decreto en este caso:

  • Modular el pago de las rentas de los alquileres de locales que se extiende hasta un máximo de dos años. Así, establece que las pymes y autónomos cuya actividad se haya suspendido o reducido “drásticamente” y no puedan asumir el pago de la renta de sus locales puedan llegar a un “acuerdo” para aplazarlo.
  • Se podrá solicitar hasta el próximo día 23 de mayo, notificándolo oportunamente.
  • La concesión de una moratoria en el pago del alquiler que en este caso concreta se aplicará “de forma automática”, es decir dicho aplazamiento deberá ser aceptado por el gran tenedor. Si no se ha negociado una rebaja de la renta
  • Este aplazamiento (sin penalización ni devengo de intereses) afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus posibles prórrogas y a las mensualidades siguientes, que tendrán que ser prorrogadas de una en una si durante ese periodo el impacto económico de la crisis del coronavirus sigue afectando al negocio de forma significativa, no pudiendo superar nunca los cuatro meses.

¿Cómo les afecta a los propietarios que tienen menos de 10 inmuebles?

También, solamente si eres pymes y/o autónomos con un local afecto a tu actividad, podrás solicitar al arrendador, en el plazo de un mes, es decir, hasta el próximo 23 de mayo de 2020, un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. El pago del alquiler se podrá aplazar sin penalización ni intereses mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años. En este supuesto la concesión de dicho aplazamiento no es obligatoria.

Al no ser obligatoria esta moratoria, el Gobierno ha creído encontrar una solución desvirtuando la finalidad de la Fianza, y esto es que se permitirá el uso de la fianza para que el arrendatario pueda afrontar el pago del alquiler. Ahora bien, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Además, no queda regulado en ningún caso que pasará si no hay devolución de la Fianza, ¿estaremos ante un incumplimiento contractual?

¿Cuáles son los requisitos que impone este Real Decreto para saber si mi empresa es Pyme?

  • Las sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:
    • Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
    • Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
    • Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a 50.

→ Ojo!! Las sociedades perderán esta facultad si dejan de reunir, durante dos ejercicios consecutivos, dos de las circunstancias a que se refiere el párrafo anterior.

  • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
  • En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Al final, lo que vemos es que hay una carga de trabajo extra para todas estas PYMES a la hora de tener que demostrar todas estas circunstancias.

¿Cuáles son los requisitos para los autónomos?

Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

  1. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
  1. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
  2. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

 ¿Cómo se deben acreditar los requisitos?

  1. En cuanto a la reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad. Ahora bien, desde nuestro Departamento Fiscal siempre han identificado y advertido en las auditorias fiscales y contables que hemos realizado lo fácil que puede llegar a ser la manipulación de dichos libros para obtener los números deseados, con la responsabilidad que ello conlleva para los administradores.
  1. En cuanto a la suspensión de actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

¿Fiscalización del uso indebido?

Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

Con este punto, el Gobierno abre la puerta, entendemos, para que el Gran Tenedor (único obligado) pueda fiscalizar el cumplimiento de los requisitos.

¿Debemos formalizar los acuerdos por escrito?

¡Por supuesto Sí! Entendemos que es necesario formalizar todos los acuerdos por escrito como norma general,  y además, todos los contratos de uso distinto a vivienda devengan la correspondiente cuota por el Impuesto sobre el Valor Añadido y la Agencia Tributaria en una consulta reciente ha decretado que en este supuesto no se produciría el devengo de dicho tributo durante el período de suspensión moratoria o carencia aunque la acreditación de tal acuerdo deberá ser efectuada por cualesquiera de los medios de prueba admitidos en derecho.

En este sentido, tal y como estamos desarrollando, desde PLANA ABOGADOS & ECONOMISTAS les ofrecemos un asesoramiento especializado, ofreciendo respuesta a las cuestiones y preguntas que se les puedan plantear respecto a las obligaciones arrendaticias, así como ayudándoles a alcanzar y documentar por escrito los acuerdos alcanzados entre las partes.

Nota Importante: Las opiniones recogidas este artículo son opiniones personales de carácter general y no pueden ser utilizados en ningún caso particular sin el debido asesoramiento legal.

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