¿Qué es el derecho de adquisición preferente?

El derecho de adquisición preferente concede a una persona la facultad de adquirir preferentemente el bien que un propietario pretenda enajenar, cuando dicha enajenación tenga lugar a título oneroso.

Los derechos de tanteo y retracto legal son derechos reales de adquisición preferente.

El tanteo es el derecho que tiene su titular para adquirir con preferencia una cosa que proyecta enajenar su propietario y el retracto es el derecho que tiene su titular para subrogarse en las condiciones establecidas en el contrato en el lugar del que haya adquirido una cosa a título oneroso, por compra o dación en pago.

Por lo tanto, el tanteo debe ejercitarse antes de que se haya originado el contrato traslativo que lo origina y el retracto se ejercita después, es decir, una vez perfeccionado dicho contrato.

Hay diferentes especies de retracto legal en nuestra normativa:

1) El enfitéutico o dominio útil y directo.

2) El de censo a primeras cepas.

3) El de comuneros y coherederos.

4) El de consocios.

5) El de colitigantes o créditos litigiosos.

6) Otros retractos legales en la legislación especial como:

6.1.- El tanteo y retracto arrendaticio.

6.2.- El de colindantes de explotaciones prioritarias.

6.3.- En materia urbanística.

6.4.- Los derivados de ciertas leyes administrativas como Ley de Costas, Ley de Montes, Ley de Puertos, etc.

7) Otros retractos legales en los diversos Derechos Forales.

Uno de los más conocidos es el tanteo y retracto arrendaticio, cuya regulación se encuentra en los artículos 25 y 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La reforma realizada por la Ley 4/2013 permite que se pueda renunciar a este derecho, tanto en los arrendamientos de vivienda como en los de uso distinto.  Antes de esta reforma, solo podía renunciarse si la duración del arrendamiento de vivienda era superior a cinco años.

En el caso de que la finca se venda o se subaste, el arrendatario tiene derecho a adquirir el inmueble con preferencia sobre el comprador.

Es importe advertir que No existe derecho de adquisición preferente en el caso de que distintos propietarios vendan varios locales al mismo comprador ni cuando se venden conjuntamente varias viviendas o locales propiedad del mismo arrendador.

Tampoco existe el derecho de adquisición preferente en los casos de división de cosa común, donación, permuta, expropiación forzosa, dación en pago, cesión a cambio de renta vitalicia o aportación del inmueble a una sociedad.

Se distingue entre derecho de tanteo (cuando el arrendatario en ejercicio de su derecho opta a la preferente adquisición antes de perfeccionarse la compraventa) o de retracto (se ejercita el derecho una vez celebrada la compraventa).

Derecho de tanteo

Si el propietario decide vender la finca, está obligado a notificar a su arrendatario su decisión, tenga o no una oferta previa, y debe informarle sobre el precio y condiciones de la venta. No es necesario indicar en la misma los datos del comprador.

El arrendatario, una vez notificado de aquella decisión, dispone de 30 días naturales para ejercer su derecho de adquisición preferente debiendo para ello remitir un comunicado al propietario de forma fehaciente.

Transcurrido este plazo sin noticia del arrendatario, el propietario dispone de un plazo de 180 días desde que notificó la intención de vender para celebrar la venta. Si no realiza la venta en aquel plazo, la comunicación caducará, y deberá comunicar nuevamente al arrendatario su decisión de vender.

Derecho de retracto

En caso de que el propietario celebre la venta sin haber efectuado la notificación oportuna a su arrendatario (en el supuesto de que hubiere obligación de ello) o la notificación no contuviere alguna de las condiciones esenciales de la transacción o se hubiere falseado el precio, el arrendatario podrá adquirir con carácter preferente el inmueble.

Sin embargo, para poder inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad, se le exigirá al propietario haber notificado las condiciones de la operación al arrendatario (salvo que se indique que el inmueble no está alquilado, con el riesgo de cometer un delito de falsedad).

El arrendatario dispondrá entonces de un plazo de 30 días para ejercer su derecho.  En este caso, deberá adquirir el inmueble al mismo precio que se había fijado, así como todos los gastos del contrato, incluidos notaría, Registro e impuestos.

Si el propietario no acepta el ejercicio del retracto, será necesario interponer demanda de retracto ante el Juzgado, aportando todos los documentos y consignando el precio en la cuenta del mismo. El demandado será el comprador de la finca (tercero ajeno).

Un problema que se plantea con relativa frecuencia es el de la venta de locales arrendados, en cuyos contratos de arrendamiento el arrendatario renunció a su derecho de adquisición preferente puesto que algunos registros de la propiedad deniegan su inscripción por faltar comunicación previa de la transmisión al arrendatario.  Sin embargo, al haberse renunciado al derecho a la adquisición preferente, no hay obligación de notificar y por tanto, el Registro no puede exigirlo.  No parece adecuada la presentación del contrato de arrendamiento, que es un documento privado que carece de carácter fehaciente, más allá del ámbito de las partes.  Por ello, debería ser suficiente con la manifestación del propietario en la propia escritura pública, pues en caso de no ser cierta este se arriesgaría a las penas previstas por falsedad en documento público.

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