Los efectos de la STC nº 16/2021 sobre las obligaciones de los propietarios de inmuebles en Cataluña

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La sentencia de 28 de enero de 2021 del Pleno del Tribunal Constitucional ha resuelto declarando inconstitucionales y/o nulos varios preceptos del Decreto-Ley de la Generalitat de Cataluña 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, su modificación por el Decreto-Ley 1/2020, de 21 de enero, y el acuerdo de convalidación de este último por el Parlamento de Cataluña.

Habida cuenta de ello, detallaremos de manera clara y concisa los aspectos más relevantes del Decreto-Ley 17/2019 que han sido declarados inconstitucionales y/o nulos por considerar “vulnera el derecho a la propiedad privada”, atendiendo a los posibles efectos que pueden derivarse de ello.

De acuerdo con la sentencia del Tribunal Constitucional, de los preceptos impugnados del Decreto-Ley 17/2019 cabe distinguir entre los siguientes: (i) en primer lugar, a todos aquellos preceptos “que regulan las consecuencias derivadas del incumplimiento de la función social de la propiedad” y, (ii) en segundo lugar, a aquellos que “establecen nuevas condiciones y supuestos de aplicación al contrato forzoso de alquiler social” las cuales limitan la facultad de disposición que corresponde a todo propietario incidiendo así en elementos esenciales que conforman el derecho de propiedad.

En este sentido, los artículos de este primer grupo de preceptos, han sido declarados inconstitucionales y/o nulos y, en consecuencia, desaparecen las multas coercitivas que se podían imponer a los propietarios en caso de mantener viviendas vacías, con un máximo total del 50% del precio estimado de la vivienda.

Por su parte, el segundo grupo de preceptos impugnados comprende los que se refieren a la obligación de los propietarios de ofrecer un alquiler social en determinadas circunstancias y condiciones, regulada en la Ley del Parlamento de Cataluña 24/2015, de 29 de julio. Así pues, se anula la obligación a los grandes tenedores de vivienda de ofrecer un alquiler social a los inquilinos que se encuentren en una situación de vulnerabilidad, pero también a ofrecer alquileres sociales en determinados casos de ocupaciones de pisos sin título habilitante que lleven en la vivienda seis meses y que acrediten una situación de exclusión residencial. Todo ello, por considerar que se vulnera el principio de autonomía de la voluntad de las partes y su fundamento constitucional, el libre desarrollo de la personalidad.

Además, el TC ha declarado la nulidad del precepto que señala la duración mínima de esos alquileres forzosos y en consecuencia, el alquiler social obligatorio quedará reducido al que contemplaba la Ley 24/2015, cuya duración deberá ser de tres años y solo aplicable a los supuestos de desahucio por impago de la renta de alquiler y no por expiración del plazo contractual.

Por ello, la Sentencia declara inconstitucionales los artículos 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.7, 2.10, 2.11 (inciso “sin perjuicio del supuesto a que hace referencia el artículo 42.6”), 2.12, 4.2, 4.5 (inciso “y del apartado 2 de la disposición adicional primera”), 5.5, 5.6, 5.7, 6.3 y 6.6 y disposición transitoria primera.

Por el contrario, sí serían compatibles con la Constitución los preceptos del Decreto-Ley 17/2019 relativos a la definición de “vivienda vacía” y al “índice de referencia de precios de alquiler”. Éste último, establece la obligación de los agentes que intervienen en el mercado de alquiler y de los arrendadores a hacer constar en la publicidad, en las ofertas de alquiler y en los contratos de arrendamiento que suscriban el índice de precios de alquiler. En concreto, establece que la regulación de estos índices, se dirige a posibilitar la obtención de información por las Administraciones públicas que les permita conocer el estado y evolución del mercado del alquiler y, a partir de esa información, diseñar políticas de vivienda. No puede negarse la posible influencia de estos índices como “criterios orientadores que puedan contribuir a ordenar el mercado de la vivienda”, pero el índice de referencia deja incólume la libertad de las partes para fijar la renta del arrendamiento en la medida en que no impide la estipulación de un precio superior o inferior al resultante del mencionado índice. Por ello, dicho precepto persigue el propósito de dotar de transparencia al mercado y buscar la moderación de los precios de alquiler.

Asimismo, en lo referente al concepto de gran tenedor, aunque contradice el establecido por el Estado en el artículo 4 del Real Decreto-Ley 11/2020 (persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos excluyendo garajes y trasteros o de una superficie construida de más de 1.500 m2), este es aceptado por el Tribunal Constitucional definiéndolo como “las personas físicas o jurídicas titulares de más de quince viviendas”.

Finalmente, cabe destacar que la sentencia deja bien claro que mediante Decreto-Ley no se pueden adoptar medidas que regulen el derecho de propiedad en su vertiente individual e institucional, y que impongan severas limitaciones al mismo, incluso con adopción de medidas coercitivas, dado que el derecho de propiedad está consagrado en el artículo 33 de la Constitución.

 

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