EFECTOS DEL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE PUESTA A DISPOSICIÓN DE LOS COMPRADORES O ARRENDATARIOS DEL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA
El Real Decreto 235/2013, de 5 de Abril por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios establece la obligación de poner a disposición de los compradores o arrendatarios de un edificio un certificado de eficiencia energética con la finalidad de que aquellos puedan comparar y evaluar la eficiencia energética del edificio, cuyos requisitos mínimos no se incluyen en aquella norma sino en el Código Técnico de la Edificación.
La finalidad de aquella norma es la de favorecer la promoción de edificios de alta cualidad energética y las inversiones de ahorro en energía, contribuyendo a controlar y reducir las emisiones y mejorara la calificación energética de los edificios y para ello establece la obligatoriedad de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética en el que conste la información objetiva sobre la eficiencia energética de un edificio y valores de referencia tales como requisitos mínimos de eficiencia energética con el fin de que los propietarios o arrendatarios del edificio o de una unidad de éste puedan comparar y evaluar su eficiencia energética.
El propio Real Decreto establece que el incumplimiento de sus preceptos se considerará infracción en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios y se sancionará conforme a las infracciones en materia de defensa de los consumidores y usuarios de acuerdo con la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios.
Dicho régimen sancionador ha sido completado con la reciente Ley 8/2013, de 26 de Junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que establece sanciones administrativas junto a las derivadas de la infracción a la legislación de consumo anteriormente citada.
Pero, ¿cuáles serán los efectos civiles de ese incumplimiento?
La norma no prevé cuáles serán los efectos civiles del incumplimiento de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios el certificado de eficiencia energética y si ese incumplimiento podría dar lugar a una causa resolutoria con el efecto previsto en el artículo 1124 del Código Civil.
La doctrina, en principio considera que ese incumplimiento no puede considerarse sustancial o esencial en el contrato, y en consecuencia, no cabría plantearse una resolución contractual basada en dicho incumplimiento.
Sólo sería viable plantear la resolución contractual por incumplimiento si se entendiere que se oculta al comprador o arrendatario un elemento esencial para prestar el consentimiento.
La responsabilidad de los intermediarios inmobiliarios
Los intermediarios inmobiliarios que reciben el encargo de venta o alquiler de un inmueble y se les autoriza por el propietario la comercialización del mismo ¿incurrirían en alguna responsabilidad si el propietario no les facilitara el certificado de eficiencia energética? ¿les sería de aplicación el régimen sancionador que prevé el Real Decreto 235/2013?
Los intermediarios inmobiliarios no incurrirían en responsabilidad profesional por falta de diligencia debida. No obstante, es aconsejable hacer constar expresamente que es obligación del propietario facilitar el certificado en el momento de la perfección del contrato, aunque lleguen, en un momento anterior, a publicitar el inmueble sin el certificado, pues se trata de una obligación del propietario que no se puede extrapolar a aquellos intermediarios por lo que a estos no se les aplicará el régimen sancionador que prevé la ley.