A tenor de la mayor crisis inmobiliaria española de 2008, el alquiler con opción a compra se convirtió en el sistema elegido por muchas promotoras para poder dar salida al exceso de stock de viviendas, puesto que los consumidores no podían acceder a financiación y las promotoras tenían un problema con su IVA.
Es por ello, que dada la reciente situación provocada por la crisis sanitaria en relación a la COVID-19 y la consiguiente crisis económica desde PLANA ABOGADOS & ECONOMISTAS nos preguntamos: ¿Por qué no volver a poner de moda los contratos de alquiler con opción a compra?
La difícil situación económica que se está derivando del COVID-19, puede traducirse que la Opción de Compra sea una modalidad para que personas que tienen dificultades para acceder a crédito bancario puedan adquirir una vivienda: el contrato de alquiler con opción a compra, a grandes rasgos, es un híbrido que engloba dos contratos (el de alquiler y de compraventa) que resultan beneficiosos para ambas partes, permitiendo al inquilino un arrendamiento con una opción para ejercitar una compraventa por un precio establecido, que se ve minorado en las rentas pagadas del alquiler y, al arrendador asegurarse el pago de una renta mensual con la prima como seguro para que el arrendatario ejerza la opción de compra del inmueble.
Fruto de la pandemia COVID-19, algunas promotoras han visto perjudicadas las ventas de los inmuebles, por lo que una vía de escape para salir ilesos de esta situación podría ser el contrato de alquiler con opción a compra.
Por otra parte, en el ámbito tributario, en el supuesto que la promotora venda los pisos antes de dos años a partir del final de las construcciones, el IVA deducido en la construcción mantendrá el carácter de deducible en su totalidad al entenderse que se trata de una primera transmisión. Por lo que la venta del inmueble en el plazo de dos años a partir de la finalización de las construcciones supondrá al promotor o constructor no tener que considerar el IVA de la obra como mayor coste al ser considerado como deducible.
La Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, establece que en el alquiler con opción a compra: “En el alquiler debe aplicar un tipo de IVA del 10% y se considerará primera entrega si el comprador es la persona que utilizó el edificio durante el período de alquiler o un tercero”. Así pues, en el caso de que alquilen un piso con opción a compra, se les aplicará un tipo impositivo de IVA del 10% y el IVA deducido en la adquisición, construcción y/o rehabilitación de la vivienda-conceptos definidos en la propia ley del Impuesto sobre el Valor Añadido- no será devuelto a la Administración Tributaria durante todo el periodo que la opción de compra pueda estar vigente.
En caso de que el arrendatario ejecute la opción de compra del piso, se considerará primera transmisión y se les aplicará el 10% de tipo de IVA sobre el importe total pendiente por el pago total del piso, por lo que el IVA deducido será deducible, en cualquier caso. Si, el arrendatario no ejecuta la opción de compra, pero otra persona o empresa compra el piso, se considerará también primera transmisión por lo que el IVA deducido en la construcción no deberá ser regularizado tampoco. Si no se cumplen ninguna de las dos condiciones anteriores, el IVA deducido deberá ser regularizado e ingresado a la Agencia Tributaria íntegramente en el ejercicio del incumplimiento a razón del 10% multiplicado por los años que falten hasta llegar al décimo año desde el fin de la construcción.
Desde PLANA ABOGADOS & ECONOMISTAS les ofrecemos un asesoramiento especializado del sector inmobiliario, ofreciendo respuesta a las cuestiones y preguntas que puedan suscitar los contratos de alquiler con opción a compra