¿Qué debe hacer el arrendador ante el incumplimiento de su arrendatario?
Ante un incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, el arrendador puede tomar dos decisiones:
1.- Exigir el cumplimiento íntegro del contrato
2.- Exigir su resolución
Adoptar una decisión u otra conlleva inexorablemente consecuencias jurídicas distintas:
- a) Si el contrato de local de negocio recoge una cláusula de desistimiento unilateral a favor del arrendatario siempre que abone una determinada cantidad al arrendador (multa penitencial).
En este caso el arrendatario podrá resolver el contrato por hallarse facultado para ello y vendrá obligado a abonar la multa penitencial pactada.
- b) Si el contrato de local de negocio no recoge dicha cláusula
o El arrendatario solicita resolver el contrato de arrendamiento, el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento íntegro del contrato.
En este caso el arrendatario deberá hacer frente a las obligaciones contractuales en su integridad, sin que proceda moderación en la indemnización de daños y perjuicios por no tratarse de una indemnización, sino del cumplimiento del contrato conforme al 1124 del Código Civil, unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó clausula penal que permitiera la moderación.
o El arrendatario manifiesta su voluntad de resolver el contrato de arrendamiento y el arrendador acepta su resolución pero reclamando una indemnización por los daños y perjuicios provocados por la resolución.
En este caso sí que procederá moderación al tratarse de una indemnización de daños y perjuicios conforme al artículo 1103 del Código Civil.
A la vista de las dispares consecuencias jurídicas, no existen soluciones estandarizadas sino que todo dependerá de las cláusulas que se hayan pactado en el contrato, y de las circunstancias concretas ocurridas en la relación arrendador-arrendatario.