¿Cuál es el tratamiento en IRPF de las rentas obtenidas por el arrendador en un contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra?
Según lo establecido en el artículo 22.1 de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en adelante LIRPF, las rentas derivadas del alquiler tendrán la consideración de rendimientos de capital inmobiliario y se clasificarán como renta general.
No obstante, el derecho de la opción de compra y la posterior compraventa de la vivienda dan lugar a dos alteraciones patrimoniales que debemos de diferenciar. En la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (DGT) V2848-14, se detalla el tratamiento fiscal de cada una de ellas.
En primer lugar, la concesión de la opción de compra sobre la vivienda arrendada, origina al propietario una ganancia de patrimonio que vendrá determinado por el valor efectivamente satisfecho de dicha concesión, siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la operación, satisfechos por el propietario.
La ganancia patrimonial deberá imputarse como renta general en el periodo impositivo en el que se formaliza el derecho de opción de compra sobre la vivienda de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 de la LIRPF.
Posteriormente, en el momento de la compraventa y transmisión de la vivienda, se genera una nueva alteración patrimonial, cuyo importe de la ganancia o pérdida generada se determinará según el artículo 35 de la LIRPF.
En este caso, y siempre que se haya pactado previamente, las rentas derivadas del arrendamiento así como el precio de la opción de compra , constituirán un menor valor de transmisión de la vivienda para proceder al cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que resulte de la citada transmisión.
La ganancia o pérdida patrimonial deberá imputarse en el período en el que se efectúa la opción de compra por el adquirente, integrándose en la renta del ahorro cuando el inmueble transmitido hubiera sido adquirido en un plazo superior a un año.