LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
El pasado 5 de junio de 2013, entró en vigor la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas que, modifica sustancialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, concretamente los artículos 4 y 5, 7 a 11, 13 a 20, 23 a 25, 27, 35 y 36.
Estos cambios normativos afectan tanto a los propietarios de las fincas arrendadas como a los arrendatarios, pero solo afectarán a los contratos de arrendamiento que se celebren con posterioridad a la entrada en vigor de la nueva Ley, salvo que las partes acuerden su adaptación a los nuevos preceptos legales.
Con la entrada en vigor de esta Ley, en España coexisten cuatro regímenes jurídicos diferentes en todo o en parte que van a regular el arrendamiento de viviendas, que son:
– Los contratos regidos por la LAU de 1964.
– Los contratos que se les aplica la el Real Decreto Ley 2/1985 conocido como el “Decreto Ley Boyer”.
– Los contratos regidos por la LAU de 1994.
– Los contratos regidos por la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas.
Con esta reforma de la normativa arrendaticia, el legislador persigue promover el arrendamiento como opción atractiva para satisfacer la necesidad de vivienda de las personas, intenta flexibilizar la relación entre las partes, pudiendo alcanzar pactos libremente, dentro de lo razonable, que prevalecerán por encima de cualquier papel suscrito, se intenta aumentar la oferta y favorecer la disminución de los precios así como facilitar la movilidad de los arrendatarios.
Las principales novedades son:
Libertad de pactos: En lo referente al alquiler de viviendas se refuerza la libertad de los contratantes, dando prioridad a la voluntad de las partes en cuanto a los pactos, cláusulas y condiciones en el marco de lo establecido en el título II de la ley, cuyo articulado en su mayor parte era hasta ahora de obligado cumplimiento a los arrendamientos que no superaran los cinco años de duración.
Viviendas de uso turístico: Quedan fuera del ámbito de aplicación de la nueva Ley, y se van a regir por la normativa turística vacacional de cada Comunidad Autónoma.
Sumisión a mediación o arbitraje: A partir de ahora los conflictos en materia arrendaticia se podrán resolver por mediación y/o arbitraje.
Notificaciones electrónicas: Se podrá pactar contractualmente que las partes señalen una dirección de correo electrónico a los efectos de realizar las notificaciones previstas en la ley, siempre que quede garantizada la autenticidad, su contenido y que quede constancia fehaciente de la remisión y de la recepción integras, y de la constancia fehaciente del momento en que se efectuó la remisión y la recepción.
Duración del contrato: La novedad más importante la constituye la reducción del plazo de duración que pasa de cinco a tres años, como plazo de mínimo obligatorio de duración del arrendamiento de vivienda y cuyo periodo de tiempo trianual sustituye al de cinco años en todos los artículos de la Ley de arrendamientos urbanos, prorrogable únicamente por otra anualidad, (anteriormente era prorrogable por tres años más), salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de la terminación del contrato o cualquiera de sus prorrogas, su voluntad de no renovarlo.
Desistimiento del contrato: El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento una vez transcurridos seis meses des del inicio del mismo, siempre que medie un preaviso al arrendador de al menos 30 días de antelación, sin que este desistimiento dé derecho a una indemnización, salvo que se pacte en el contrato que podrá consistir en una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.
Inscripción en el registro de la propiedad: Se establece que el adquirente de una finca inscrita en el registro de la propiedad, arrendada como vivienda todo o en parte, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito con anterioridad a la transmisión de la finca. Es decir, todos aquellos contratos de arrendamiento que no estén inscritos en el registro de la propiedad, no serán oponibles a terceros de buena fe que adquieran la vivienda arrendada.
En caso de que la finca no esté inscrita el arrendatario sólo podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito de transmisión.
Denegación de la prórroga por necesidad de la vivienda: Transcurrido el primer año de vigencia y con un preaviso de dos meses de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las prorrogas anuales, sin necesidad de que exista una previsión expresa en el contrato, el arrendador, podrá denegar la prórroga al arrendatario en caso de necesidad de la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Revisión de las rentas: Existe la posibilidad de que el arrendador y arrendatario negocien el tipo de actualización del precio del arrendamiento en el contrato, sin necesidad de tener que ligarlo al Índice de Precios de Consumo (IPC). Hasta ahora la actualización se realizaba únicamente en función de la variación del IPC, que queda sustituida ahora con la posibilidad de pactar cualquier fórmula de revisión y sólo en su defecto se aplicará la anterior formula del IPC.
Pago del alquiler en especie: Si un arrendatario plantea una reforma para mejorar el inmueble, se prevé la posibilidad de pactar que durante un plazo determinado la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente con el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas, sin posibilidad de que el arrendatario al finalizar el arrendamiento pueda pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble.
Renuncia adquisición preferente: Se prevé la posibilidad por parte del arrendatario de renunciar al derecho de adquisición preferente, sea cual fuere la duración del arriendo, así como el procedimiento a seguir para resolver el arriendo por falta de pago cuando el contrato ha sido inscrito en el registro de la propiedad y proceder a su cancelación.
Causas de resolución: Se amplían las causas incluyendo la de realizar dolosamente daños en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de este sea necesario, así como por la cesión o subarriendo del local incumpliendo las condiciones establecidas al efecto por la propia ley.
Agilización del “desahucio exprés”: En caso de morosidad, incluso con un solo mes de impago, (el inquilino tiene diez días de plazo para pagar desde que recibe el requerimiento de abono), se rescinde el contrato y se inicia el procedimiento de desahucio. El desalojo podrá efectuarse a los diez días, reduciendo los trámites y notificaciones. Por otro lado, el inquilino puede “enervar” la acción y evitar el juicio y el consiguiente desahucio si paga las rentas que debe. Así, se puede reactivar el contrato de alquiler.
En cualquier caso, cabe destacar que serán los juzgados los que acabarán marcando los plazos para el desahucio del arrendatario.
Registro de inquilinos morosos: El Gobierno creará un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas del alquiler, con el objetivo de que el propietario pueda consultar los datos de los ciudadanos que hayan incumplido sus obligaciones de pago. El Ejecutivo pretende evitar que los propietarios no saquen sus viviendas vacías al mercado de alquiler por miedo a un posible impago.
Por último destacar el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, desde el 1 de junio del 2013, es obligatorio disponer del certificado de eficiencia energética para poder vender o alquilar inmuebles por más de cuatro meses. Esta etiqueta energética (que otorga una calificación desde la A, la más eficiente, a la G, la menos) puede emitirla cualquier técnico autorizado, con una validez de diez años y la debe aportar el propietario.
En caso de no obtener el certificado, las sanciones para el propietario de la vivienda oscilan entre los 300 y los 6.000 euros.