Repercusión de gastos en un alquiler

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Cuando se emite una factura por alquiler de un local en la que se repercuten unos gastos ¿Tienen que tenerse en cuenta para el cálculo del IVA? ¿Tienen que quedar sujetos a retención?

Los gastos que se repercutan en la factura de alquiler formarán parte de la base imponible del IVA y por lo tanto, se sumarán al importe de la renta a la hora de calcular este impuesto. Según el artículo 78 de la Ley del IVA, la base imponible estará formada por el total de la contraprestación de las operaciones que incluye cualquier crédito efectivo a favor de quien realice la operación gravada, tanto la operación principal como las accesorias de la misma. La Dirección General de Tributos (DGT), en varias resoluciones a consultas, ha determinado que forman parte de la base imponible la repercusión de los siguientes gastos: Contribución Territorial Urbana –IBI-, cuota de participación en gastos generales (incluidos sueldos de conserjes o porteros), obras, suministros (luz, agua, etc.), basuras, comunidad de propietarios, etc.

En cambio, la sujeción a retención por la repercusión de gastos varía en función de si el arrendador/propietario es una persona física o una persona jurídica.

Si el arrendador es una persona física, deberá regirse por el Reglamento del IRPF y en concreto, en su artículo 98:

“La retención a practicar sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, cualquiera que sea su calificación, será el resultado de aplicar el porcentaje del 15 por ciento sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido”

Es decir, la retención no opera solamente sobre el concepto de renta, sino también sobre todos los gastos que el arrendador repercuta al arrendatario en concepto de gastos.

Tomando un ejemplo práctico, si la renta de un local son 1.000 € y en este mes octubre 2012 se repercuten 200€ de gastos (con los tipos vigentes de IVA y retención), la factura emitida por la persona física sería la siguiente:

RENTA:                                                  1.000 €

GASTOS:                                                  200 €

SUMA                                                    1.200 €

IVA 21% (1.200 X 21%)                          252 €

RETENCION 21% (1.200 X 21%)           – 252 €

TOTAL FACTURA                                1.200 €

Sin embargo, cuando el arrendador es una persona jurídica la repercusión de gastos no queda sujeta a retención y, por lo tanto, en la factura no deberá aplicarse retención sobre la cuantía de esos conceptos. En base al artículo 60 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades que determina que “constituirá la base de cálculo de la obligación de retener la contraprestación íntegra o satisfecha”, la DGT interpreta que dicha contraprestación se corresponde únicamente con la renta sin que pueda incluirse ningún otro concepto.

Siguiendo el ejemplo anterior, retención), la factura emitida por una sociedad sería la siguiente:

RENTA:                                                  1.000 €

GASTOS:                                                  200 €

SUMA                                                    1.200 €

IVA 21% (1.200 X 21%)                          252 €

RETENCION 21% (1.000 X 21%)           – 210 €

TOTAL FACTURA                                1.242 €

 

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